قوانین مستاجر و مالک در ترکیه یکی از موضوعات مهمی است که هر فردی که قصد خرید یا اجاره ملک در این کشور را دارد باید با آن آشنا باشد. ترکیه با توجه به رونق بازار املاک و مهاجرپذیری، قوانینی شفاف و دقیق برای حمایت از حقوق مستاجرین و مالکان وضع کرده است. این قوانین شامل نحوه تنظیم قرارداد اجاره، حقوق و مسئولیت‌های هر دو طرف و نحوه فسخ قرارداد می‌شود.

عدم آشنایی کافی با این قوانین می‌تواند مشکلاتی برای افرادی که قصد اجاره دادن ملک خود را دارند به وجود آورد. در این مقاله، به بررسی قوانین مستاجر و مالک در ترکیه 2024 پرداخته‌ایم تا شما با آگاهی کامل و با استفاده از مشاوره وکلای مستقل، از مشکلات احتمالی جلوگیری کنید و تصمیمات بهتری بگیرید.

آیا اجاره دادن خانه در ترکیه از نظر اقتصادی سودآور است یا خیر؟

بله، اجاره دادن خانه در ترکیه می‌تواند از نظر اقتصادی سودآور باشد، به خصوص در شهرهای بزرگ و توریستی مانند استانبول و آنتالیا که تقاضای بالایی برای اجاره ملک وجود دارد. با توجه به رشد پایدار بازار املاک و افزایش مهاجرت و گردشگری، بسیاری از سرمایه‌گذاران توانسته‌اند از طریق اجاره دادن ملک‌های خود درآمد خوبی کسب کنند. برای درک بهتر این موضوع، آقای صادق مرادی، مدیر عامل هلدینگ فور کی، به طور دقیق در پادکست زیر به این سوال پاسخ داده‌اند و جزئیات بیشتری را ارائه کرده‌اند.

راهنمای اجاره ی خانه در ترکیه

اگرچه با داشتن پاسپورت، امکان اجاره خانه در ترکیه برای شما وجود دارد، اما قبل از هرگونه تصمیم‌گیری، حتماً با قوانین مالک و مستأجر آشنا شوید.

برای این منظور، قراردادی بین شما و صاحب خانه تنظیم می‌شود که طرفین موظف به امضای آن هستند.
این قرارداد اجاره (کرایه‌نامه) مانند ایران باید در بنگاه مربوطه تنظیم و ثبت گردد. این امر باعث می‌شود در صورت وجود اختلاف نظری در آینده، شما و صاحب خانه می‌توانید از دفتر املاک جهت حل مشکل استفاده کنید.

تنظیم یک اجاره نامه ی رسمی و معتبر طبق قوانین ترکیه

پس از تنظیم قرارداد در بنگاه، شما باید به همراه صاحب خانه به دفتر نوتری مراجعه کرده و قرارداد اجاره خود را رسمی کنید. برای ارائه قرارداد اجاره خانه به ادارات و سازمان‌های رسمی در ترکیه، آن را حتما باید در دفاتر نوتری ترکیه رسمی کرد.

برای نوتر کردن قرارداد اجاره خانه، اطلاعات کیملیک هر دو طرف و مشخصات و حضور در دفاتر رسمی الزامی است.

نکات تنظیم اجاره نامه در ترکیه

در تنظیم قرارداد اجاره خانه در ترکیه، حتما باید به این نکات توجه کرد: قرارداد باید حاوی مفاد در سه صفحه باشد و تمام جزئیات مربوط به پرداخت کرایه خانه و شرایط آن باید ذکر شده باشد.

همچنین، در تنظیم قرارداد اجاره خانه باید شرایط و نحوه عودت پول پیش (دپوزیت) به صورت شفاف و دقیق ذکر شود. اگر خانه دارای اشیا است، باید تمامی اشیا با جزئیات در قرارداد اجاره خانه درج شود.

قرارداد اجاره خانه در ترکیه به مدت یک سال تنظیم می‌شود و قراردادهای با مدت بیشتر مورد قبول نیستند.

حتما اجاره نامه ها را در نوتر تنظیم کنید که به صورت رسمی باشد. حضور صاحبخانه در نوتر برای تنظیم اجاره نامه الزامی می باشد. همچنین اگر زبان ترکی نمی دانید حضور مترجم رسمی قسم خورده در نوتر الزامی می باشد.

وظایف موجر نسبت به مستاجر مطابق با قوانین ترکیه

• پرداخت کلیه هزینه های پیش بینی شده و پیش بینی نشده ملک مورد اجاره.
• مستأجر می‌تواند درخواست کند که مالک نقص را در مدت معقولی برطرف کند؛ اگر مالک در مدت مقرر نقص را برطرف نکرد، مستأجر می‌تواند نقص را خودش برطرف کرده و هزینه‌های اجاره ملک را کاهش دهد.
• پرداخت کلیه مالیات ها و بیمه های مربوط به املاک مورد اجاره.
• در صورت تأخیر در پرداخت اجاره ، مستأجر نمی تواند مسئول بند مجازات باشد.
• مستاجر ممکن است از مالک بخواهد تا نقص را در مدت زمان معقول برطرف کند. اگر وی در مدت تعیین شده نقص را برطرف نكرد ، مستأجر می تواند آن را اصلاح كرده و هزینه های ناشی از اجاره ملك را كاهش دهد.

وظایف مستأجر نسبت به صاحب ملک مطابق با قوانین ترکیه

• مستأجر باید ملک را همانطور که مالک دریافت کرده است به وی تحویل دهد ، اما در قبال امکاناتی که استفاده از آنها منسوخ شده مسئولیتی ندارد.
• اگر مستاجر بخواهد تغییری در ملک ایجاد کند ، باید کتباً از موجر اجازه بگیرد.
• درصورتی که مستأجر اجاره ملک را پرداخت نکند ، موجر می تواند قرارداد را لغو کند.
• اگر زمان دیگری در قرارداد مشخص نشده باشد اجاره در پایان ماه پرداخت می شود.
• پرداخت اجاره از مهمترین وظایف مستأجر است.

قوانین بیرون کردن مستاجر در ترکیه

•  انقضا مدت اجاره
• اگر مالک ملک را فروخته باشد
•  تمایل به انجام تعمیرات یا تغییر در ملک
• تأخیر مکرر مستاجر در پرداخت اجاره
• موجر یا یکی از اقوام درجه یک نیاز به مسکن داشته باشد

– انقضا مدت اجاره خانه برای مستاجر و مالک

هنگامی که مدت استفاده مستأجر از ملک مشخص شده به پایان برسد، باید قرارداد جدیدی امضا شود.مگر اینکه طرفین تمایل به تمدید قرارداد داشته باشند.

-اگر مالک ملک را فروخته باشد

• اگر با مستأجر قبلاً توافقی انجام شده باشد، محدودیت زمانی لازم نیست؛ با این حال، این توافق نامه باید به صورت کتبی و با حضور دو شاهد صورت گرفته باشد.
• در صورتی که قبل از فروش خانه با مستأجر توافق قانونی انجام نشده باشد، باید در سند مالکیت توضیحاتی بر اساس شرایط قرارداد اجاره قید شود؛ در غیر این صورت، باید در مدت یک ماه از تاریخ انتقال ملک، اخطاری به مستأجر ارسال شود.
• اگر هیچ اعلانی ظرف یک ماه ارسال نشود ، این به معنای پذیرش قرارداد اجاره قبل از فروش است.
• موجر قدیمی باید مبلغ بیمه را به موجر جدید انتقال دهد.

سوالات رایج شما درباره فروش ملک در ترکیه

• آیا مالکان در ترکیه می توانند بدون اطلاع مستاجران خانه های خود را بفروشند؟

در ترکیه، مالکان می‌توانند خانه‌های خود را بفروشند، اما این امر به شرایط و مقرراتی مربوط می‌شود. در صورتی که مستاجر دارای قرارداد اجاره باشد، مالک نمی‌تواند بدون اطلاع از قبل به مستاجر خانه را بفروشد و باید به مقررات و شرایط قرارداد اجاره پایبند باشد. در صورتی که مستاجر دارای قرارداد اجاره نباشد، مالک باید قبل از فروش خانه، مستاجر را در جریان قرار دهد و مشکلاتی که ممکن است ایجاد شود را با او بررسی کند. به طور کلی، بهتر است مالکان همواره در ارتباط با مستاجران خود باشند و هرگونه تصمیمی را پس از هماهنگی با آنها اتخاذ کنند تا مشکلاتی برای هر دو طرف به وجود نیاید.

• آیا مالک می تواند قرارداد اجاره را در هنگام فروش خانه لغو کند؟

در ترکیه، مالک می‌تواند در هنگام فروش خانه، قرارداد اجاره را لغو کند، اما این اقدام باید با رعایت قوانین و مقررات مربوط صورت گیرد. برای لغو قرارداد اجاره، باید ابتدا به مستاجر اعلام کنید و به او زمان کافی برای تخلیه خانه بدهید. در صورتی که مستاجر تمایل داشته باشد، می‌تواند با مالک جدید قرارداد اجاره جدیدی ببندد و در خانه به اقامت خود ادامه دهد. در غیر این صورت، مستاجر باید به زمان مقرر خانه را تخلیه کند.

همچنین، در صورتی که مستاجران دارای قرارداد اجاره بلند مدت باشند، مالک باید قبل از فروش خانه، حقوق مستاجر را رعایت کرده و قرارداد را به اتمام برساند یا به توافق با مستاجر جدید دست یابد. به طور کلی، در هنگام فروش خانه، لغو قرارداد اجاره باید با رعایت قوانین و مقررات مربوط به اجاره در ترکیه صورت گیرد.

• آیا مالک باید به مستاجر جدید حقوق مستاجر قبلی را پرداخت کند؟

در ترکیه، در صورتی که مالک خانه قرارداد اجاره با مستاجر قبلی را لغو کرده و قصد اجاره خانه به مستاجر جدید را دارد، باید به مستاجر جدید حقوق مستاجر قبلی را پرداخت کند. این حقوق شامل مبالغ پیشینه، بیمه و یا تعمیراتی است که مستاجر قبلی برای خانه انجام داده است و هنوز پرداخت نشده است.

این موضوع در ماده 344 قانون مدنی ترکیه ذکر شده است. به علاوه، در صورتی که مستاجر جدید موافق باشد، مالک می‌تواند با او قرارداد جدیدی ببندد و شرایط جدید را برای اجاره خانه تعیین کند. به طور کلی، مالک مکلف است به حقوق مستاجر قبلی پرداخت کند و در صورتی که با مستاجر جدید قرارداد جدیدی ببندد، شرایط اجاره جدید را مشخص کند.

–  تمایل به انجام تعمیرات یا تغییر در ملک

اگر صاحب ملک برای حفظ ارزش مال خود نیاز به تعمیرات یا بازسازی دارد، این کار را می‌تواند انجام دهد؛ با این حال، در این شرایط اجاره ملک به مستأجر قبلی ممنوع است و این منع برای مدت سه سال اعمال می‌شود.

–  تأخیر مکرر مستاجر در پرداخت اجاره خانه

دلیل این که صاحب ملک مجاز به فسخ قرارداد و اخراج مستأجر است، این است که هدف از قرارداد، سود متقابل بین طرفین است.

عدم پرداخت به موقع اجاره توسط مستأجر یا تأخیر مکرر در پرداخت اجاره، منجر به از دست دادن مالکیت مالک بر روی ملک می‌شود. به همین دلیل، موجر مجاز به فسخ قرارداد اجاره و اخراج مستأجر است

–  موجر یا یکی از اقوام درجه یک نیاز به مسکن داشته باشد

در صورتی که صاحب ملک یا یکی از بستگان درجه یک به منظور اسکان در ملک نیاز داشته باشند، مجاز به فسخ قرارداد اجاره هستند؛ در این صورت، صاحب ملک حق ندارد به فردی جز مستأجر قبلی، ملک را به مدت سه سال اجاره دهد.

لغو قرارداد توسط مستأجر

اگر مستأجر بدون رعایت مدت مندرج در قرارداد اجاره ، ملک را تخلیه کند ، باید تا پایان قرارداد یا تا زمانی که مستاجر دیگری آن را با شرایط مشابه دریافت کند ، به پرداخت اجاره ادامه دهد.

شرایط خرید ملک با مستاجر در ترکیه

برای اینکه از این مشکلات جلوگیری شود، بهتر است مالک پیش از فروش ملک به مستاجر اطلاع دهد تا خانه را تخلیه کند یا با هماهنگی مالک جدید، به اقامت خود ادامه دهد. انجام این کار، به مستاجر و مالک جدید در آینده کمک می کند تا مشکلاتی را تجربه نکنند.

مسئله مستاجر و صاحب خانه در ماه‌های اخیر، تبدیل به یکی از اصلی ترین موضوعات در کشور ترکیه شده است و متاسفانه بسیاری از افراد،اخبار های حول محور این موضوع را پوشش می دهند ولی راهکاری برای این موضوع ارائه نمی دهند. نکته مهم:توصیه میکنیم این امور و دریافت حکم تخلیه را توسط یک وکیل ترک انجام بدهید تا پروسه با سرعت بیشتری پیش برود.

خرید خانه در ترکیه جدید، یکی از مشکلات رایج، وجود مستاجر در خانه خریداری شده است. به همین دلیل، برخی از مالکان ممکن است مشکلاتی را برای بیرون راندن مستاجر از خانه تازه خریداری شده خود تجربه کنند. این مشکل بیشتر زمانی پیش می آید که مستاجر دارای قرارداد اجاره نباشد.

شما به عنوان یک صاحب خانه جدید حق این را دارید که حکم تخلیه واحد را دریافت کنید البته این موضوع در یک آن انجام نشده و باید یک پروسه اداری را طی کند

چطور حکم تخلیه مستاجر در ترکیه بگیریم؟

بعد از انتقال سند تا یک ماه فرصت دارید از طریق نوتر برای مستاجر اخطار نامه ارسال کنید ،بعد از دریافت اخطار نامه دولت به مستاجر یک بازه زمانی ۶ ماه فرصت قانونی می دهد تا واحد را تخلیه کند بنابراین حداقل ی بازه زمانی ۷ ماهه را برای تخلیه چنین واحدی در نظر بگیرید.

سخن پایانی..

نکته مهم برای صاحب خانه و مستاجر ها در ترکیه:

نرخ افزایش اجاره با حکم دادگستری ترکیه به خاطر تورم بالا نمی تواند بیشتر از 25 درصد باشد.

به نقل از ترکیش نیوز; این اقدام پس از آن صورت گرفت که افزایش قیمت ها و اجاره بها ملک در ترکیه، زنگ خطری ایجاد کرد و دولت ترکیه متعهد شد که به آن عمل کند.