در سال ۲۰۲۶ یکی از مهم‌ترین تغییرات قوانین شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری در املاک، در زمینه گزارش ارزش‌گذاری ملک اعمال شده است. سازمان ثبت و کاداستر ترکیه (TKGM) در تاریخ ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ بخشنامه شماره 2024/2 را به‌روزرسانی کرده و جزئیات جدیدی را درباره نحوه تهیه و بررسی گزارش‌های ارزش‌گذاری املاک اعلام کرده است. اطلاعیه رسمی این تغییر در تاریخ ۲۹ سپتامبر ۲۰۲۶ منتشر شد.

این بخشنامه با عنوان «اصول و رویه‌های مربوط به گزارش‌های ارزش‌گذاری مورد استفاده در خرید املاک توسط اتباع خارجی و برخی معاملات» منتشر شده و برای متقاضیان خارجی، خریداران ملک، کارشناسان ارزش‌گذاری و شرکت‌های فعال در حوزه سرمایه‌گذاری ملکی اهمیت زیادی دارد.

در این مقاله، مهم‌ترین تغییرات قوانین شهروندی ترکیه در سال ۲۰۲۶ را از منظر این بخشنامه بررسی می‌کنیم و توضیح می‌دهیم که تغییر جدید چه تأثیری بر گزارش ارزش ملک، نحوه درخواست گزارش، اعتبار آن و روند انجام معاملات خواهد داشت.

آخرین تغییرات قوانین شهروندی ترکیه در سال 2026 چیست؟

مهم‌ترین نکته‌ای که در به‌روزرسانی اخیر باید به آن توجه کرد، تغییر در نحوه تهیه گزارش ارزش‌گذاری مورد استفاده برای برخی بررسی‌های مرتبط با قانون شهروندی ترکیه است.

طبق نسخه به‌روزشده بخشنامه، گزارش‌های ارزش‌گذاری مورد استفاده در بررسی‌های مربوط به مقررات اجرای قانون شهروندی ترکیه می‌توانند توسط هر شرکت ارزش‌گذاری دارای مجوز از سازمان بازار سرمایه ترکیه (SPK) تهیه شوند.

این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که فرآیند ارزش‌گذاری ملک یکی از مراحل مهم پرونده‌های ملکی اتباع خارجی است. بنابراین، تغییر در ساختار شرکت‌های مجاز به تهیه گزارش می‌تواند روی فرآیند اجرایی پرونده متقاضیان تأثیر داشته باشد.

در واقع، به‌روزرسانی جدید بیشتر بر فرآیند ارزش‌گذاری و گزارش کارشناسی ملک تمرکز دارد و نباید آن را به‌تنهایی به معنای تغییر تمام شرایط اخذ تابعیت ترکیه دانست.

گزارش ارزش‌گذاری ملک در شهروندی ترکیه چه اهمیتی دارد؟

برای برخی معاملات ملکی اتباع خارجی، ارائه گزارش ارزش‌گذاری اهمیت اساسی دارد. این گزارش باید ارزش ملک را بر اساس استانداردهای مشخص و اطلاعات واقعی ملک تعیین کند.

در بخشنامه جدید، «ارزش‌گذاری» به معنای تعیین مستقل و بی‌طرفانه ارزش احتمالی یک دارایی در یک تاریخ مشخص و بر اساس استانداردهای ارزش‌گذاری تعریف شده است. همچنین شرکت ارزش‌گذاری باید در چارچوب مقررات مربوطه فعالیت کند و شرایط لازم برای حضور در سیستم‌های مربوط به TKGM را داشته باشد.

بنابراین، گزارش ارزش‌گذاری صرفاً یک برگه اعلام قیمت نیست؛ بلکه باید شامل بررسی وضعیت ملک، اطلاعات ثبتی، شرایط واقعی ساختمان، متراژ، وضعیت ساخت‌وساز و عوامل مؤثر بر ارزش ملک باشد.

مهم‌ترین تغییر: امکان تهیه گزارش توسط شرکت‌های ارزش‌گذاری دارای مجوز SPK

یکی از مهم‌ترین بخش‌های به‌روزرسانی سال ۲۰۲۶ این است که برای گزارش‌های مورد استفاده در بررسی‌های مرتبط با تغییرات قوانین شهروندی ترکیه

، امکان تهیه گزارش توسط شرکت ارزش‌گذاری دارای مجوز SPK فراهم شده است.

این موضوع در اطلاعیه رسمی TKGM نیز تأیید شده است. طبق اطلاعیه، بخشنامه 2024/2 که در سال ۲۰۲۴ منتشر شده بود، در تاریخ ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ با دستور اداری جدید به‌روزرسانی شده است.

در نتیجه، متقاضیان باید هنگام انتخاب شرکت ارزش‌گذاری به مجوز و وضعیت رسمی شرکت توجه داشته باشند و صرفاً بر اساس تبلیغات یا معرفی واسطه‌ها اقدام نکنند.

نحوه درخواست گزارش ارزش‌گذاری ملک چگونه است؟

بر اساس بخشنامه، درخواست گزارش ارزش‌گذاری از طریق Web Tapu انجام می‌شود. برای اشخاص حقیقی، مالک ملک یا شخص دارای اختیار قانونی می‌تواند درخواست را ثبت کند و در برخی شرایط شهروندان ترکیه می‌توانند از طریق مرکز تماس ALO 181 نیز اقدام کنند.

پس از ثبت درخواست، متقاضی می‌تواند بر اساس فرآیند تعریف‌شده، شرکت ارزش‌گذاری موردنظر را انتخاب کند یا شرکت از طریق سیستم مربوطه تعیین شود.

بعد از ثبت درخواست، اطلاعات مربوط به هزینه، مهلت پرداخت و شماره درخواست از طریق پیامک یا ایمیل اعلام می‌شود. تا زمانی که هزینه پرداخت نشده باشد، ارجاع کار به شرکت ارزش‌گذاری انجام نمی‌شود. پس از پرداخت، درخواست از طریق سیستم به شرکت مربوطه ارسال شده و فرآیند تعیین کارشناس آغاز می‌شود.

اعتبار گزارش ارزش‌گذاری چقدر است؟

یکی دیگر از نکات مهم برای خریداران خارجی، مدت اعتبار گزارش ارزش‌گذاری است.

بر اساس بخشنامه به‌روزشده، گزارش ارزش‌گذاری مورد استفاده در معاملات Tapu دارای ۱۲ ماه اعتبار است. اگر این مدت سپری شود، پیش از انجام معامله باید گزارش جدید از طریق سیستم درخواست شود.

بنابراین اگر فردی گزارش ارزش‌گذاری ملک را دریافت کرده باشد اما معامله خود را برای مدت طولانی به تعویق بیندازد، باید تاریخ گزارش را بررسی کند.

البته اعتبار زمانی تنها عامل تعیین‌کننده نیست. اگر بعد از صدور گزارش، در وضعیت ثبتی یا حقوقی ملک تغییری ایجاد شود که بتواند روی ارزش ملک تأثیر بگذارد، ممکن است حتی پیش از پایان ۱۲ ماه نیز تهیه گزارش جدید ضروری باشد.

چه تغییراتی در ملک می‌تواند باعث نیاز به گزارش جدید شود؟

بخشنامه به موارد مختلفی اشاره می‌کند که ممکن است وضعیت ملک را تغییر دهند؛ از جمله تغییر نوع ملک، واگذاری بخشی از زمین به مسیر یا راه، ایجاد حق ارتفاق یا برخی محدودیت‌ها و یادداشت‌های ثبتی.

اگر چنین تغییراتی بین تاریخ گزارش ارزش‌گذاری و تاریخ درخواست معامله در Tapu رخ داده باشد و این تغییرات بر ارزش ملک اثرگذار باشند، درخواست گزارش جدید مطرح می‌شود.

به همین دلیل، متقاضیان نباید صرفاً به این موضوع توجه کنند که گزارش آنها هنوز ۱۲ ماهه نشده است؛ بلکه باید وضعیت فعلی ملک و سند نیز بررسی شود.

ارزش بازار ملک چگونه تعیین می‌شود؟

یکی از اصطلاحات کلیدی در بخشنامه جدید، Piyasa Değeri یا ارزش بازار است.

منظور از ارزش بازار، مبلغی است که یک ملک در شرایط عادی بازار، میان خریدار و فروشنده آگاه و مایل، بدون اجبار و پس از بازاریابی مناسب، می‌تواند در تاریخ ارزش‌گذاری با آن معامله شود.

در بخشنامه تصریح شده است که در معاملات Tapu، ارزش بازار ملاک قرار می‌گیرد. در کنار آن، «ارزش بازار بر مبنای استفاده قانونی» نیز در گزارش درج می‌شود تا اطلاعات بیشتری در اختیار ذی‌نفعان قرار گیرد.

بنابراین تفاوت میان قیمت اعلامی فروشنده و ارزش کارشناسی ملک می‌تواند موضوع مهمی در پرونده باشد.

متراژ واقعی ملک در گزارش چگونه محاسبه می‌شود؟

یکی دیگر از نکات مهم تغییرات قوانین شهروندی ترکیه در حوزه ارزیابی ملک، نحوه برخورد با متراژ قانونی و متراژ واقعی است.

بخشنامه میان «متراژ ناخالص قانونی» و «متراژ ناخالص موجود» تفاوت قائل می‌شود.

متراژ قانونی مربوط به قسمت‌هایی است که طبق مجوزها، مدارک و مقررات ساختمانی مجاز هستند. در مقابل، متراژ موجود، وضعیت واقعی ملک را در زمان بازدید نشان می‌دهد و حتی ممکن است قسمت‌هایی را که از نظر قانونی مجاز نیستند نیز دربر بگیرد.

این موضوع برای املاکی که در آنها تغییرات ساختمانی انجام شده اهمیت زیادی دارد؛ زیرا کارشناس باید وضعیت واقعی ملک را بررسی و در گزارش منعکس کند.

آیا تخلف ساختمانی روی ارزش‌گذاری تأثیر دارد؟

بله. بخشنامه برای اختلاف میان وضعیت واقعی ملک و وضعیت قانونی آن مقررات مشخصی دارد.

اگر وضعیت قانونی ملک با وضعیت فیزیکی آن تفاوت داشته باشد، این اختلاف باید اندازه‌گیری و در نقشه یا مدارک مربوطه نشان داده شود. همچنین گزارش باید اطلاعات کافی درباره شرایط ملک ارائه دهد.

در مواردی که مشکلات یا ریسک‌های حقوقی و ساختمانی مانع تعیین ارزش شوند، ممکن است ارزش بازار یا ارزش مبتنی بر استفاده قانونی اصلاً تعیین نشود.

بنابراین، خریداران خارجی نباید تنها به ظاهر یک ملک یا قیمت پیشنهادی آن توجه کنند و بررسی وضعیت ثبتی و ساختمانی ملک اهمیت زیادی دارد.

قوانین جدید درباره املاک نیمه‌کاره

بخشنامه ۲۰۲۶ برای املاک در حال ساخت نیز نکات مهمی دارد.

در ارزش‌گذاری ساختمان‌های نیمه‌کاره، کارشناس باید ارزش پروژه‌های مشابه و کامل‌شده را در تاریخ ارزیابی و همچنین ریسک‌های مرتبط با تکمیل ساختمان در نظر بگیرد.

همچنین تاریخ صدور پروانه ساختمان اهمیت دارد. طبق بخشنامه، در برخی شرایط اگر مدت مشخصی از صدور پروانه گذشته باشد و ساخت‌وساز هنوز شروع نشده باشد، ارزش‌گذاری انجام نمی‌شود و ممکن است نیاز به تمدید پروانه وجود داشته باشد. همچنین برای برخی پروژه‌هایی که پنج سال از صدور پروانه آنها گذشته و همچنان در حال ساخت هستند، ارزش‌گذاری انجام نمی‌شود.

این مقررات نشان می‌دهد که برای خرید ملک در پروژه‌های در حال ساخت، بررسی وضعیت پروانه و مرحله واقعی ساخت بسیار مهم است.

گزارش ارزش‌گذاری چه اطلاعاتی باید داشته باشد؟

طبق بخشنامه، گزارش ارزش‌گذاری باید شامل اطلاعات و مستندات کافی باشد. برای مثال، در گزارش باید حداقل سه عکس از ملک ارائه شود که یکی از آنها از داخل ملک باشد و تصاویر باید وضعیت واقعی ملک و مرحله ساخت را به‌وضوح نشان دهند.

همچنین مقایسه ملک با نمونه‌های مشابه بازار باید در گزارش قابل بررسی باشد و نحوه محاسبه ارزش نهایی نیز به‌صورت روشن توضیح داده شود. عوامل مربوط به اصلاح قیمت، تفاوت میان املاک، شرایط بازار و سایر تعدیلات باید در بخش محاسبات توضیح داده شوند.

اگر اطلاعات سند با وضعیت واقعی ملک مطابقت نداشته باشد چه می‌شود؟

این بخش برای خریداران خارجی اهمیت ویژه‌ای دارد.

اگر محل یا شماره واحدی که در سند یا نقشه معماری مشخص شده با ملکی که در واقعیت به کارشناس نشان داده می‌شود مطابقت نداشته باشد، طبق بخشنامه ارزش‌گذاری انجام نمی‌شود و در گزارش عبارت «حساب نشده» درج می‌شود.

در چنین شرایطی ابتدا باید مشکل مربوط به شماره واحد، موقعیت یا اطلاعات ثبتی برطرف شود.

بنابراین توصیه می‌شود پیش از خرید ملک، اطلاعات سند، شماره واحد، نقشه معماری و وضعیت واقعی ساختمان با یکدیگر تطبیق داده شوند.

نقش Web Tapu و سیستم TADEBİS در قوانین جدید

یکی از ویژگی‌های مهم فرآیند جدید، استفاده از سیستم‌های دیجیتال TKGM است.

درخواست گزارش از طریق Web Tapu انجام می‌شود و پس از تهیه و امضای الکترونیکی گزارش، آن گزارش از طریق TADEBİS به TAKBİS ارسال می‌شود. متقاضی نیز می‌تواند گزارش ارسال‌شده را از طریق Web Tapu مشاهده کند.

در نتیجه، فرآیند گزارش ارزش‌گذاری تا حد زیادی به شکل الکترونیکی انجام می‌شود و تحویل فیزیکی گزارش موضوع اصلی این فرآیند نیست.

آیا گزارش ارزش‌گذاری برای چند مالک قابل استفاده است؟

در املاک دارای مالکیت مشاع، درخواست یکی از شرکا برای تهیه گزارش کافی است و گزارش تهیه‌شده می‌تواند برای تمام شرکا، در صورت رعایت شرایط و مدت اعتبار قانونی، مورد استفاده قرار گیرد.

در عین حال، اگر چند نفر در یک واحد یا ملک دارای سهم باشند، ارزش مربوط به سهم متقاضی نیز می‌تواند در بخش توضیحات گزارش درج شود.

جمع‌بندی؛ مهم‌ترین تغییرات قوانین شهروندی ترکیه 2026

به‌روزرسانی سپتامبر ۲۰۲۶ بخشنامه 2024/2، بیش از هر چیز بر فرآیند ارزش‌گذاری املاک اتباع خارجی و گزارش‌هایی که در برخی مراحل مرتبط با شهروندی ترکیه مورد استفاده قرار می‌گیرند تمرکز دارد.

مهم‌ترین نکته این به‌روزرسانی، فراهم شدن امکان تهیه گزارش‌های مربوط به بررسی‌های قانون شهروندی توسط شرکت‌های ارزش‌گذاری دارای مجوز SPK است.

از سوی دیگر، گزارش ارزش‌گذاری برای معاملات Tapu ۱۲ ماه اعتبار دارد و در صورت ایجاد تغییرات مؤثر در وضعیت ملک ممکن است گزارش جدید لازم شود.

همچنین در گزارش جدید، وضعیت واقعی ملک، متراژ موجود، وضعیت قانونی، نقشه معماری، تصاویر ملک، پروژه‌های مشابه و ریسک‌های مربوط به ساخت‌وساز اهمیت دارند.

در نهایت باید توجه داشت که این بخشنامه به‌طور مشخص درباره اصول و فرآیند گزارش‌های ارزش‌گذاری املاک است و به‌تنهایی تمام شرایط قانونی اخذ شهروندی ترکیه را بیان نمی‌کند. بنابراین، برای بررسی یک پرونده شهروندی باید علاوه بر این بخشنامه، مقررات مربوط به خود برنامه شهروندی و سایر بخشنامه‌های مرتبط نیز بررسی شوند. در منابع رسمی TKGM نیز گزارش ارزش‌گذاری و سند مربوط به مبلغ سرمایه‌گذاری به عنوان بخشی از فرآیندهای مرتبط با کسب شهروندی از طریق ملک توضیح داده شده است.

در نتیجه، اگر قصد خرید ملک در ترکیه با هدف استفاده از مسیر شهروندی را دارید، مهم‌ترین نکته در سال ۲۰۲۶ این است که قبل از معامله، وضعیت سند، ارزش واقعی ملک، وضعیت ساختمانی، متراژ و شرایط گزارش ارزش‌گذاری را به‌دقت بررسی کنید.

مشاوره تخصصی برای شهروندی ترکیه در سال 2026

با توجه به تغییرات جدید در قوانین و روندهای مرتبط با خرید ملک و اخذ شهروندی ترکیه، بررسی دقیق شرایط ملک، گزارش ارزش‌گذاری و مدارک قانونی پیش از هرگونه اقدام اهمیت زیادی دارد.

تیم فور کی گروپ (4K Group) با ارائه خدمات مشاوره و همراهی در مراحل مختلف خرید ملک و فرآیند شهروندی ترکیه، می‌تواند در این مسیر در کنار شما باشد.

منبع ترک اصلی:
اطلاعیه رسمی TKGM درباره به‌روزرسانی بخشنامه 2024/2

همچنین متن رسمی اتحادیه کارشناسان ارزش‌گذاری ترکیه (TDUB) هم همین به‌روزرسانی را در تاریخ ۲۹ سپتامبر ۲۰۲۶ تأیید کرده است.
اطلاعیه TDUB درباره تغییر بخشنامه TKGM

برای یک منبع خبری ترک با لحن رسانه‌ای هم این گزارش منتشر شده:
Memurlar.net — لغو الزام GEDAŞ برای شهروندی از طریق ملک